韓國人為什麼都住公寓？65.8%住宅是公寓的原因、全租制度、生活細節和台灣公寓・大樓・透天厝比一比（2026）

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從仁川機場搭車進首爾，窗外最常見的風景不是老街，也不是透天厝，而是一棟棟長得很像、外牆漆著巨大數字的高樓公寓。台灣朋友第一次看到常會問：「韓國人是不是都住公寓？」

答案是：幾乎可以這麼說。根據韓國國家數據處（原統計廳）2026年7月28日公布的《2025年人口住宅總調查》，韓國全部住宅中有65.8%是公寓（아파트），一般家戶中有54.5%住在公寓。這篇用台灣人熟悉的公寓、華廈、大樓和透天厝來對照，說明韓國為什麼會變成「公寓之國」，以及看韓劇、去韓國住宿時會遇到的生活細節。

韓國高樓公寓社區與山景示意圖

圖片：AI 生成示意圖

重點整理

  • 韓國2025年11月1日的總住宅數是2,018萬宅，其中公寓1,329萬宅、占65.8%；一般家戶有54.5%住在公寓，2015年時是48.1%。
  • 原因不只是「地小人多」：山多平地少、都市化快、政府在1980年代末期大量興建公寓新市鎮，再加上公寓容易比價、容易買賣，被當成最可靠的資產。
  • 「全租」（전세）是一次付一大筆保證金、不用付月租的租屋方式；近年韓國發生大量全租詐騙，韓國國土交通部統計的受害者認定已累計超過4萬件。
  • 韓國法律上已改用平方公尺，不能在交易時使用「평」；台灣民間仍習慣說「坪」，兩者是同一個單位，1坪約3.3058平方公尺。
  • 外國人在首爾全區及京畿、仁川多數地區買房，目前需要事先取得許可，而且要實際入住2年。

先看數字：韓國有多少人住公寓？

下面的數字都來自韓國國家數據處的《2025年人口住宅總調查（登錄普查方式）》新聞稿。這份調查以2025年11月1日為基準，用戶籍、建築物登記等行政資料統計全國所有住宅與家戶，是韓國最具代表性的住宅統計。

項目（2025年11月1日）數字說明
總住宅數2,018萬宅比前一年增加1.6%
公寓（아파트）1,329萬宅，占65.8%前一年是65.3%
集合住宅合計（公寓＋連立＋多世代）1,614萬宅，占80.0%獨棟住宅占19.0%
住在公寓的一般家戶54.5%（約1,226萬戶）2015年是48.1%
公寓家戶比例最高的地區世宗市79.4%以行政新都為主的城市
公寓平均居住面積74.4平方公尺約22.5坪

新聞稿的重點原文是：「아파트는 1,329만 호로 총 주택의 65.8% 차지」、「아파트에 거주하는 가구는 일반가구의 54.5%로 전년(53.9%) 대비 0.6%p 증가」，也就是公寓占全部住宅的65.8%，住公寓的家戶占一般家戶的54.5%，比前一年增加0.6個百分點。

要注意的是，韓國統計把「오피스텔」（類似台灣的商務住宅、套房大樓）算在「住宅以外的居所」，不算在公寓裡。所以實際上住在大樓型建築裡的人，比上面的數字還多。

和台灣比較：透天厝仍是台灣的重要選項

台灣這邊，行政院主計總處《109年人口及住宅普查》統計全國住宅共899.3萬宅。可惜的是，我們沒有在主計總處或內政部的公開資料中，找到可以直接和韓國對照的最新「全國住宅類型比例」，所以這裡只做定性比較。

簡單說：台灣的雙北都會區以公寓、華廈、大樓為主，但在很多中南部縣市，透天厝仍然非常普遍，一家人住一整棟、一樓還能開店。韓國則是連地方城市也以公寓為主，這是兩地居住景觀最大的不同。

為什麼韓國人這麼愛住公寓？五個原因

1. 山多、平地少，人又集中在首都圈

韓國國土大部分是山地，能蓋房子的平地有限；而根據同一份調查，2025年韓國總人口有50.9%住在首爾、京畿、仁川組成的首都圈。人多、地少，往上蓋就成了最直接的解法。從飛機上看首爾，常會看到公寓群就蓋在山腳下，一路排到河邊。

2. 都市化很快，政府大規模蓋公寓

1970年代起，韓國經濟快速成長，大量人口湧進首爾，住宅嚴重不足。政府和大型建設公司開始成片開發公寓社區，首爾江南一帶就是在這個時期大規模開發起來的。

關鍵轉折在1980年代末。當時房價大漲，政府在1988年提出「200萬戶住宅建設計畫」，目標是到1992年蓋出200萬戶住宅；1989年4月再公布首都圈五座新市鎮，包括盆唐、一山、坪村、山本、中洞，也就是韓國所說的「第一期新市鎮」。這些新市鎮幾乎都以大型公寓社區為主，等於一口氣把「住公寓」變成中產家庭的標準生活。

台灣也有類似的新市鎮開發，例如淡海、林口，但台灣同時保留了大量自建、自售的透天厝；韓國則幾乎是由公寓社區主導整個住宅供給。

3. 公寓被當成「最可靠的資產」

韓國公寓的特色是「規格很統一」。同一個社區裡，同坪數、同格局的房子很多，實際成交價格也會公開，所以很容易比價。容易比價，就容易買賣；容易買賣，銀行也比較願意貸款。長期下來，很多韓國家庭把公寓當成最主要的財產，「先買一間公寓」幾乎成了人生目標之一。

相比之下，獨棟住宅、小型「別墅（빌라）」的條件差異大，價格不好估，轉手也比較慢，這也讓需求更集中在公寓上。

4. 「社區生活」很方便

韓國的大型公寓社區（단지）通常有管理辦公室、警衛室、兒童遊樂場、地下停車場、社區健身房或圖書室，有些還有托兒設施。社區的位置也會影響孩子念哪一所學校，「學區」是很多家庭選公寓時最在意的條件之一。對雙薪家庭來說，安全、方便、什麼都在社區裡解決，是很大的吸引力。

韓國公寓社區遊樂場示意圖

圖片：AI 生成示意圖

5. 溫突地暖，和公寓很合

韓國冬天很冷，傳統住宅靠「溫突」（온돌）取暖：加熱地板，讓熱從腳下往上傳。韓國的「溫突文化」在2018年被指定為國家無形文化遺產。現代公寓沿用這個習慣，大多是地板暖氣，搭配集中或個別鍋爐。一層層疊起來的公寓保溫效果好，地暖又讓大家習慣坐在地上、光腳在家走動，這也是韓國人進門一定脫鞋的原因之一。

韓國住宅類型和台灣怎麼對照？

韓文的住宅名稱和台灣用法不太一樣，最容易搞混的是「빌라」（villa）。在台灣聽到「別墅」會想到獨棟豪宅，但韓國的빌라通常是4層以下的小型集合住宅。下表依韓國《建築法施行令》的分類，以及內政部實價登錄的建物型態定義來對照。

韓國韓國的定義（簡化）台灣最接近的類型差在哪裡
아파트（公寓）住宅用途達5層以上的集合住宅有電梯的社區大樓、華廈韓國多是大型社區，常有幾十棟同款建築和完整公共設施
빌라（連立、多世代住宅）4層以下的集合住宅，依面積分為連立或多世代無電梯的公寓（5樓以下）多半沒有大型社區設施，價格和條件差異大
오피스텔（officetel）法律上屬於業務設施，可作居住使用商務住宅、套房大樓單身族和上班族常住；統計上不算住宅
단독주택（獨棟住宅）一棟一戶，或分租給多戶的「多家口住宅」透天厝韓國比例只有約兩成，以郊區、地方和老社區為主

台灣實價登錄的分法是：公寓是5樓含以下、沒有電梯；華廈是10層含以下、有電梯；住宅大樓是11層含以上、有電梯。韓國沒有「華廈」這一類，只要住宅用途達5層以上，不管有沒有很多棟，都叫아파트。

台灣透天厝與華廈街景示意圖

圖片：AI 生成示意圖

「全租」是什麼？白話說明和風險

怎麼運作

全租（전세）是韓國特有的租屋方式：房客在簽約時一次交給房東一大筆保證金，租約期間不用再付月租，租約結束時房東把保證金全額還給房客。這筆保證金常常是房價的一大部分。韓國《住宅租賃保護法》規定，租期未滿2年的視為2年，房客還可以行使一次「續約請求權」，再延長2年。

為什麼會存在

對房東來說，可以先拿到一大筆錢，用來還房貸、投資或再買房；對房客來說，雖然要準備一大筆錢，但每個月不用付房租，等於用存款（或貸款）換到居住權。在過去利率較高、房價持續上漲的年代，這個制度對雙方都有吸引力。現在韓國也有很多「保證金＋月租」（월세）的租法，保證金比台灣高得多。

風險：全租詐騙

全租最大的風險是「房東還不出保證金」。如果房價下跌，或房東本身負債很多，房子拍賣後的錢可能不夠還房客。近年韓國發生大量全租詐騙，有人用很少的自有資金同時買下大量小型住宅，再用房客的保證金周轉，最後還不出錢。

韓國政府在2023年6月1日施行《全租詐騙受害者支援特別法》。根據國土交通部2026年10月12日的資料，受害者支援委員會累計認定的受害者等已達41,559件。受害者很多是剛出社會的年輕人，這也是近年韓國很嚴重的社會問題。

和台灣的押金比一比

台灣的習慣是「月租＋押金」，押金多半是一到兩個月租金。依《租賃住宅市場發展及管理條例》第7條：「押金之金額，不得逾二個月之租金總額。」所以就算房東跑路，房客最多損失約兩個月的押金；韓國全租房客的風險則可能是好幾年的積蓄。對要去韓國留學、打工度假的台灣人來說，租屋前務必請可信的房仲說明產權登記和房東的貸款狀況。

台灣人會驚訝的韓國公寓生活細節

公寓「品牌」

韓國的公寓社區名字，常常是建設公司的公寓品牌加上地名，大大地漆在外牆上，旁邊再加上棟號。韓國人說「住在哪個品牌的公寓」，有時就帶有社經地位的暗示。台灣的建案也有案名，但很少像韓國這樣形成全國性的「品牌」印象。

管理費（관리비）不只是管理費

台灣的管理費多半是公共區域清潔、保全、電梯維護等，由社區規約決定，水電另外繳。韓國公寓的「관리비」帳單常常把公共管理費和各戶使用的水、電、暖氣等費用列在同一張單子上，所以金額看起來會比台灣高。各社區的管理費資料可以在韓國的「共同住宅管理資訊系統」（K-apt）查詢。

樓層噪音很敏感

韓國公寓多是地暖結構，上下樓之間的腳步聲、拖椅子聲很容易傳下去。「樓層間噪音」（층간소음）是韓國最常見的鄰居糾紛之一，政府還訂有噪音標準，並設有協助調解的「樓層間噪音鄰里中心」。在家裡不要穿硬底拖鞋跑跳、深夜避免用洗衣機或大聲搬東西，是基本禮貌。

資源回收日和回收區

大型社區通常有固定的資源回收區，有些社區規定特定日子才能丟回收。一般垃圾要用付費的專用垃圾袋，廚餘要另外分開。每個社區規定不同，最保險的做法是看電梯或公告欄的說明，或直接問管理室。

進門脫鞋、警衛室收包裹

韓國家裡一進門有一塊比室內低的玄關，鞋子一定要脫在那裡。很多社區的警衛室（경비실）還會幫忙代收包裹、處理訪客，和台灣大樓的管理室有點像，但通常是每一棟或每幾棟就有一個小小的警衛室。

韓國公寓玄關脫鞋與地暖客廳示意圖

圖片：AI 生成示意圖

「평」和「坪」：同一個單位，韓國卻不能用了

韓國人以前也用「평」算房子大小，和台灣的「坪」是同一個字、同一個大小，都源自日本傳統的尺貫法。依新北市淡水地政事務所的說明：「一坪≒3.3058平方公尺，一平方公尺=0.3025坪」。

不同的是，韓國從2007年7月起依《計量法》全面推動法定計量單位，交易、廣告和契約中不能再使用「평」，要改用平方公尺。所以現在韓國的房屋廣告寫的是「84㎡」這種面積，不過很多韓國人口頭上還是會換算成「幾坪」。台灣的產權登記雖然以平方公尺為準，但民間買賣、租屋還是習慣說坪數。

為什麼韓劇裡老是出現公寓社區？

因為那就是很多韓國人真實的生活舞台。公寓社區有電梯、走廊、遊樂場、停車場和警衛室，鄰居之間天天碰面，很適合安排偶遇、衝突和八卦。公寓的品牌、坪數和所在地區，也常被拿來暗示角色的經濟狀況：住大型新社區、住老舊빌라，或住半地下室，觀眾一看就懂。看韓劇時留意一下這些場景，就能更理解角色的處境。

去韓國住公寓或拜訪朋友前的檢查清單

  • ☐ 訂住宿前，確認是合法登記的住宿業者，不要只看照片就訂
  • ☐ 進門前先脫鞋，鞋子放在玄關較低的地方
  • ☐ 在室內避免跑跳、穿硬底拖鞋，深夜不用洗衣機、不大聲講話
  • ☐ 問清楚垃圾、資源回收、廚餘怎麼丟，以及回收日是哪天
  • ☐ 記下大門密碼、棟號、戶號，以及管理室或警衛室的位置
  • ☐ 開車拜訪時，先問朋友停車要不要登記
  • ☐ 冬天地暖很熱，可以準備薄一點的睡衣，並注意室內乾燥
  • ☐ 要在韓國長期租屋時，先了解全租和月租的差別，並確認房屋登記與貸款狀況
台灣交換學生認識韓國公寓生活的四格漫畫

圖片：AI 生成示意圖

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常見問題

Q. 外國人可以在韓國買公寓嗎？
A. 可以，但首都圈目前限制很多。韓國國土交通部在2025年8月把首爾全區、京畿道23個市郡和仁川部分區域指定為「外國人土地交易許可區域」，2026年8月再延長到2027年8月25日。在這些地方，外國人買公寓等住宅要事先取得許可，取得許可後4個月內要入住，並實際居住2年，違反會被處以履行強制金。其他地區的規定、稅務和外匯申報也很複雜，請先洽詢韓國當地的專業人士。

Q. 去韓國旅遊可以住公寓民宿嗎？
A. 要很小心。韓國有「外國人觀光都市民宿業」制度，依韓國文化體育觀光部的說明，這是讓都市地區居民利用「自己正在居住」、總樓地板面積未滿230平方公尺的住宅，接待外國觀光客的制度；屋主沒住在裡面、整間出租的情況，不屬於這個制度。訂房時請確認是向地方政府合法登記的業者，韓國觀光公社也有提供住宿資訊的平台可以參考。

Q. 全租到底是什麼？
A. 一次交一大筆保證金、租約期間不付月租，租約結束拿回保證金的租屋方式。好處是每月不用付房租，風險是房東還不出錢。近年韓國全租詐騙受害者認定已累計超過4萬件，租屋前一定要確認房屋登記和貸款狀況。

Q. 為什麼韓國公寓這麼貴？
A. 沒有單一答案。一般認為和人口集中在首都圈、好學區和交通方便的地段有限、公寓被當成主要資產、利率與貸款政策等因素都有關。不同地區的價差很大，首爾熱門地區和地方城市不能放在一起比。

Q. 韓國的「84㎡」大概是台灣幾坪？
A. 84平方公尺乘以0.3025，約25.4坪。不過韓國這個數字通常指的是「專用面積」，和台灣含公設的權狀坪數算法不同，不能直接比較。

Q. 韓國公寓的管理費要多少？
A. 每個社區差很多，而且常包含各戶的水、電、暖氣費。想了解行情，可以到韓國「共同住宅管理資訊系統」（K-apt）查詢個別社區的公開資料。

Q. 韓國人真的都不住透天厝嗎？
A. 不是。2025年韓國仍有約19%的住宅是獨棟住宅，住在獨棟住宅的家戶約27.2%，多集中在郊區、農村和老社區。只是和台灣相比，比例低很多。

※ 本文是韓國居住文化與公開統計的整理，不構成不動產、法律或投資建議。購屋、租屋與住宿規定請以韓國、台灣主管機關最新公告為準。

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